규제지역 해제와 분양권 전매 가능 여부 검토

정부는 이번 주 월요일(22.11.14) 부로 '서울, 과천, 성남(분당 & 수정), 하남, 광명'의 5개 지역을 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제하기로 결정하였다.

이와 관련해서 비규제지역으로 변경된 일부 지역에서 전매제한으로 거래가 불가능하던 단지에서의 분양권 전매를 희망하는 분들이 많다.

규제지역(투기과열지구 & 조정대상지역)의 규제 중 대표적인 것이 바로 전매제한이다. 그리고 규제지역의 해제로 인해 분양권 전매가 가능해진것이 아니냐고 묻는 사람들이 알고 있는 것이 바로 이것이다.

[ 주택법 제64조 1, 2항 참조 ]
▷ 투기과열지구 : 소유권이전등기일까지 (최대 5년)
▷ 조정대상지역 : 소유권이전등기일까지 (최대 3년)

결론을 먼저 말하자면, 비규제지역으로 변경되었다고 모두 전매가 가능한 것은 아니다.

전매제한 사유

하지만 전매제한과 관련한 내용은 위의 규제지역뿐인 것은 아니다.

아래와 같이 전매가 제한되는 사유는 크게 5가지 경우다.

[ 주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등) ] (상세 항목은 전체 조항 참고)
1. 투기과열지구
2. 조정대상지역
3. 분양가상한제 적용주택
4. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택
5. 공공재개발사업에서 건설ㆍ공급하는 주택

즉, 이번 규제지역 해제로 인한 전매제한 내용은 1~5번 중 1, 2번에 해당하는 것이며 나머지 3~5번에 해당하는 내용을 추가로 확인하여야 한다.

추가로 확인하여야 하는 내용은 '주택법 시행령 별표 3'을 참조한다.

(투기과열지구 & 조정대상지역에서의 전매제한 기간도 여기에 적혀있다)

https://law.go.kr/LSW//lsBylInfoPLinkR.do?lsiSeq=215491&lsNm=%EC%A3%BC%ED%83%9D%EB%B2%95+%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9&bylNo=0003&bylBrNo=00&bylCls=BE&bylEfYd=20200611&bylEfYdYn=Y

별표·서식

law.go.kr

전매제한 사유 및 기간 확인

[ 주택법 시행령 제73조(전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우) 1항 내용 중 별표 3 ] 중 일부 요약
(1호. 공통사항으로 필요시 참고)
2호. 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택 : 소유권이전등기일 (최대 5년)
3호. 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택 : 소유권이전등기일 (최대 3년) - 위축지역 등은 전문 확인
4호. 분양가상한제 적용주택 : '수도권/비수도권 & 투기과열지구/비투기과열지구 & 공공택지/비공공택지'에 따라 차등
5호. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택 : 투기과열지구/비투기과열지구에따라 차등
6호. 공공재개발사업에서 건설ㆍ공급되는 주택 : 소유권이전등기일 (및 각 목의 구분에 따른 기간)

실사례 적용

23년 7월에 수원에서 입주하는 '수원센트럴아이파크자이(팔달 10 재개발, 115-9구역)'으로 예시를 들어 설명해보겠다.

[ 수원센트럴아이파크자이 ]
- 입주시기 : 2023.07.01
- 위치 : 수원시 팔달구 인계동 847-3

- 최초 입주자모집공고일 : 2020.06.18
- 입주자 모집 공고(일반분양) 당첨자 발표 : 2020.07.08
- 입주자 모집 공고(일반분양) 계약 체결 : 2020.07.20~07.31

※ 전매제한 관련 검토 관련
- 투기과열지구 해제(22.11.14) <- 주택법 제64조 中 1항 관련, 해당 X
- 조정대상지역 해제(22.11.14) <- 주택법 제64조 中 2항 관련, 해당 X
- 분양가 상한제 미적용 민영주택 <- 주택법 제64조 中 3항 관련, 해당 X (입주자 모집공고 內 확인)
- 민간택지에서 공급 <- 주택법 제64조 中 4항 관련, 해당 O (입주자 모집공고 內 확인)
- 사업방식 : 민간 <- 주택법 제64조 中 5항 관련, 해당 X (수원시 주택재개발정비사업 구역현황 內 확인)

따라서 위 단지는 수원의 규제지역 해제에도 불구하고, 민간택지에서 공급된 아파트이므로 [주택법시행령 별표 3의 5호]를 검토하여야 한다.

입주자 모집공고일(202.06.18) 기준의 [주택법시행령 별표 3의 5호](2020.06.11 시행)를 살펴보면 된다.

일반공급에 해당하는 수도권 지역의 케이스이므로, 전매행위 제한기간은 6개월이 된다.

이때 전매제한 기간의 기산일은 입주자로 선정된 날(「주택법 시행령」 별표 3의 1(공통 사항) 가목 참조)이 된다. 즉 전매제한 기간은 당첨자 발표일(20.07.08 = 입주자로 선정된 날)로부터 6개월이 된다. 따라서 현재(22년 4분기) 해당 전매제한 기간은 이미 지났으므로 현재 시점에서는 전매가 가능하다.