조합원 분담금 계산 및 예상 수익 계산 (관리처분인가 전후 케이스 각각 계산)

재건축 재개발 투자를 원하는 사람들이 고려해야 하는 것 중 하나가 바로 '조합원 분담금'이다. 대략적인 안전마진(or 예상 이익) 계산은 아래와 같으며, 이때 계산을 위해 필요한 개념이기 때문이다.

안전마진 (예상 수익) = 인근 신축 가격 - 총 투자금*
(총 투자금 = 주택 매매 가격 + 조합원 분담금)

 

 1. 조합원 분담금 

여기서 조합원 분담금이란 '재개발 및 재건축 시 조합원이 분양을 받기 위해 부담해야 하는 금액'을 뜻한다.

※ 참고로 아래 비례율 및 조합원 분담금 등을 계산하기 위해서는 관리처분인가* 이후여야 비교적 정확한 계산이 가능하다.
( 관리처분인가* : 구체적인 보상 규모와 사업 이후 건물과 대지에 대한 조합원 간 자산 배분이 확정되는 과정 )

따라서 조합원 분담금을 계산할 때는 '관리처분인가 전/후'에 따라 계산하는 방법을 달리하며, 상세 방법은 본 포스팅 하단을 참고한다.

조합원 분담금, 조합원 권리가액, 비례율

 

 

 2. 비례율 

아래 이미지를 통해 조합원 분담금 계산을 위한 '비례율'을 계산하는 방법을 알아보자.

(참고로 비례율은 통상 100% 보다 높으면 사업성이 좋고, 100% 보다 낮으면 사업성이 나쁘다고 표현한다)

비례율

 3. 조합원 분담금 계산 - 관리처분인가 이전(3.1) / 이후(3.2) 

 3. 1 조합원 분담금 계산 (관리처분인가 이후) 및 예상 수익 계산 

위 내용들을 바탕으로 구체적 금액을 예시로 투자수익을 아래 조건에 따라 계산해보자.

 ※ 재개발, 재건축 예정지 조건 등 
[ 조건 - 전체 정비사업 관련 ]
- 종후 자산 합계 = 200억
- 종전 자산 합계 = 100억
- 사업비 = 50억

[조건 - 개인 매매 관련 ]
- 주택 감정평가액 = 2억 
- 주택 매수 가격 = 2.5억 (프리미엄 0.5억)
- 조합원 분양가 = 4억
- 인근 동일 입지 신축 가격 = 5억 (≒ 예상 매도 금액)

 

 [ 예상 수익 등 계산 ] 
1. 비례율 = (200억 - 50억) / 100억 x 100 = 150%
2. 권리가액 = 2억(감정평가액) x 150%(비례율) = 3억
3. 조합원 분담금 = 4억(조합원 분양가) - 3억(권리가액) = 1억
4. 총 투자금 = 2.5억(주택 매수 가격) + 1억(조합원 분담금) = 3.5억
5. 예상 수익 = 5억(≒인근 신축) - 3.5억(총 투자금) = 1.5억

조합원 분담금 계산 (관리처분인가 후)

 

예상 수익 계산

 

 3.1 조합원 분담금 계산 (관리처분인가 이전) 

관리처분인가 전의 조합원 분담금 계산은 보다 복잡하므로 상세 내용은 아래의 엑셀 표를 참고하자.

조합원 분담금 계산 (관리처분인가 전)

참고로 표준공사비는 년도별로 국토교통부(https://www.molit.go.kr) 또는 한국건설기술연구원 누리집(https://cost.kict.re.kr)에서 열람 가능하다.

※ 평당 표준 공사비
2022년 : 약 703만원/평 (2,130,000원/㎡) / 국토교통부고시 제2021호-1455호
2021년 : 약 676만원/평 (2,048,000원/㎡) / 국토교통부고시 제2021호-1051호
2020년 : 약 660만원/평 (2,000,000원/㎡) / 국토교통부고시 제2019호-802호

 

cf. 조합원 분담금과 조합원 추가 분담금 

위에서 조합원 분담금에 대해 알아보았다. 비슷하게 생긴 용어로 '조합원 추가 분담금'이라는 것도 있다. 추가 분담금이란 용어에서 표현되듯이, 추가적으로 부담해야 할 분담금을 뜻한다. 이유로는 금리 상승, 금융 비용 상승으로 인한 이자 상승, 건축비 상승, 조합원 갈등으로 인한 사업 지연 등이 있다.

▷ 조합원 분담금 : 재개발 및 재건축 시 조합원이 분양을 받기 위해 부담해야 하는 금액
▷ 추가 분담금 : 금리 및 금융 비용 등의 상승으로 인해 추가로 납부하여야 하는 분담금