분양권 거래 시, 확인 사항

일반적인 사람들은 보통의 주택 매매/임대 계약을 평생에 몇 번이나 경험할까? 가족 중 일부가 투자자 or 위치가 자주 이동되는 직군 등 특별한 케이스가 아니라면 양손으로 헤아릴 수 있는 범위 이내일 것이다.

 

보통의 매매/임대 계약조차 이런데, 분양권 거래는 평생에 1~2번 경험하기도 쉽지 않을 것이다. 그렇다면 이러한 분양권 거래는 무엇이고, 어떤 점들을 유의해서 진행하면 될까?

 

분양권? 입주권?

분양권과 입주권을 혼동하여 사용하는 사람들이 많다. 자세한 내용은 아래 포스팅에 작성하였으니, 참고하면 될 것 같다.

입주권과 분양권 이해하기 - 1 (재개발, 재건축과의 관계 및 입주권을 받기 위한 조건(분양자격)?)

입주권과 분양권 이해하기 - 1 (재개발, 재건축과의 관계 및 입주권을 받기 위한 조건(분양자격)?)

입주권과 분양권 이해하기 - 2 (조합원 자격 취득 제한 시점)

입주권과 분양권 이해하기 - 2 (조합원 자격 취득 제한 시점)

 

위 포스팅에 대한 내용 중, 분양권 & 입주권에 대한 내용만 요약하자면 아래와 같다

 

- 분양권 : (청약에 당첨된 사람이) 새 아파트에 입주할 수 있는 권리

- 입주권 : (기존 주택 소유하고 있던 사람이 재건축 or 재개발로) 조합원 자격을 통해 새 아파트 취득할 수 있는 권리

 

이중 오늘은 분양권과 분양권 거래 시 주의할 점에 대해 알아보자.

 

 

▷ 분양권 관련 용어 

- 분양권 전매 : 아파트 입주에 앞서 분양권을 다른 사람에게 파는 것

- 전매 제한 : 아파트를 분양받은 후, 일정 기간 다른 사람에게 매도하지 못하는 것 (투기수요 유입 차단 목적)

- 프리미엄(P) : 분양권이 입주예정일까지 수요에 의해 플러스 or 마이너스로 붙는 금액

(초피 : 전매 제한이 풀린 직후 분양권 거래 시 프리미엄 금액)

(손피 : 매도자가 세금 등을 제외하고 실제 손에 쥐는 프리미엄 금액)

 

 

▷ 분양권 계약 과정 (매매 & 전월세) 

※ 분양권 전매 과정 (매매)

1. 시행사와 입주자의 분양계약 체결

2. 공인중개사 or 매수자와 매매 계약서 작성

3. 지자체 방문 후 실거래가 신고 및 검인

4. (매도자가 대출을 받은 경우) 대출 승계 신청서 작성

5. 시행사 or 시공사에서 분양권 명의 변경

6. 매수자 : 분양계약서 수령 / 매도자 : 양도 소득세 신고

 

※  분양권 임대 과정 (전월세)

1. 시행사와 입주자의 분양계약 체결

2. 공인중개사 or 임차인과 전월세 계약서 작성

3. 지자체 방문 후 임대차 신고 및 검인

4. 시행사 or 시공사에서 분양대금 완납 확인

5. 임차인 전입

 

 

▷ 분양권 거래 시, 확인 사항 (매매 & 전월세) 

1. 전매 확인 사항 (매매)

  1.1. 전매 가능 여부 확인 : 전매 제한 단지 확인 필요

  1.2. 분양계약서 등 원본 확인 : 미등기 상태이므로 분양계약서 & 권리의무 승계 현황 확인 필수

  1.3. 신분증 진위 확인

  1.4. 매물 정보 확인 : 표시(동호수 면적 등) / 계약금, 중도금 납입 횟수 및 금액 등

 

2. 분양아파트 임대 확인 사항 (전월세)

  2.1. 분양계약서 등 원본 확인 : 미등기 상태이므로 분양계약서 & 권리의무 승계 현황 확인 필수

  2.2. 신분증 진위 확인

  2.3. (필요시) 사전점검기간 확인 : 현장답사 및 하자보수 등 설명

  2.4. 매물 정보 확인 : 표시(동호수 면적 등) / 계약금, 중도금 납입 횟수 및 금액 등

  2.5. 잔금 완납 확인 : 임대인의 분양대금 완납 & 임대차 계약 잔금 동시 이행 확인 (분양대금 완납 증명서 확인 필수)

  2.6. 입주증 발급 : 선수관리비 납부 확인 및 이사 & 입주증 발급 확인

 

3. 확장 / 옵션 시공 계약 확인 (매매 & 전월세 공통)

  3.1. 발코니 확장 / 시스템에어컨 / 인덕션 등 옵션 시공 계약서 및 납부 금액 등 확인

 

4. 부동산 거래신고(매매) / 임대차 신고(전월세)

4.1. 부동산 거래신고(매매) : 계약일로부터 30일 이내 신고

(부동산거래신고 금액 : 분양대금 + 발코니 확장 등 선택 비용(옵션) + 프리미엄 등 추가 지불액)

(실제 분양권 매매(양도) 금액 : 기납부한 계약금 + 기납부한 중도금 + 기납부한 옵션 비용 + 프리미엄)

4.2. 임대차 신고(전월세) : 계약일로부터 30일 이내 신고

(2021년 6월 1일부터 시행)

(임대차 신고 지역 : 수도권 전역 + 광역시, 세종시, 제주시 및 도의 시 지역)

(임대차 신고 대상 : 임대차 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월 차임이 30만 원을 초과하는 임대차에 한하여 적용)