단기 임대차와 주택임대차보호법

'리모델링', '신축중인 건물을 완공할때까지만 임대' 등 단기간 임대차가 필요한 경우가 간혹 있습니다.

 

이럴때 진행하는 것이 '단기 임대차(단기 전월세)' 입니다. 다만 이 경우 우리가 일반적으로 아는 주택임대차보호법에 의해 보호 받을 수 있을까?

 

---

 

주택임대차보호법에 의해 (임대인에 비해 상대적 약자인) 임차인들은 많은 보호를 받는다. 그중 가장 중요한 대항력은 주택임대차보호법 제3조 1항에 아래와 같이 기재되어 있다.

 

주택임대차보호법 제3조 1항

"임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"

 

 

즉, 주택을 인도 받고, 전입신고를 한 다음날 타인에게 권리를 주장할 수 있는 '대항력'이 생긴다.

(→ 대항력 = 주택의 인도 + 주민등록(전입신고))

(22.10.01 - 주택 인도 & 전입신고 → 22.10.02, 0시 대항력 발생)

 

 

참고로 경매 또는 공매에 의해 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리인 우선변제권은 대항력과 확정일자를 갖추면 완성된다. (→ 우선변제권 = 대항력 + 확정일자)

(① 22.10.01 - 주택 인도 & 전입신고 // 22.09.30 확정일자 → 22.10.02, 0시 대항력 발생 & 우선변제권 발생)

(② 22.10.01 - 주택 인도 & 전입신고 & 확정일자 → 22.10.02, 0시 대항력 발생 & 우선변제권 발생)

(③ 22.10.01 - 주택 인도 & 전입신고 // 22.10.03 확정일자 → 22.10.02, 0시 대항력 발생 // 22.10.03, 확정일자 받는 날에 우선변제권 발생)

<- 대항력 및 확정일자 발생 시간은 별도의 포스팅으로 정리 예정

 

 

주택임대차보호법과 단기 임대차

즉, 주택임대차보호법에 의해 대항력과 우선변제권이 발생한다.

그럼 단기 임대차도 주택임대차보호법에 의해 보호받을 수 있을까?

 

이에 대한 답은 주택임대차보호법 제11조에 나와있다.

 

주택임대차보호법 제3조 1항

"이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다"

 

즉, 단기임대차 or 일시사용 목적이 명백한 경우에는 '주택임대차보호법'의 보호를 받을 수 없다.

=> 따라서 주택임대차보호법에 의한 대항력 및 우선변제권 역시 적용될 수 없습니다.

(+ 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하기에 임차인은 계약갱신청구권 역시 사용할 수 없습니다)