매매 거래 진행 중인 부동산의 임대차 계약은 누구와 계약할까

일반적인 주택 전월세 계약을 진행하는 경우, 집주인(임대인)과 세입자(임차인) 간 계약을 진행한다. 그런데 임대차 계약을 진행하는 집이 현재 매매 거래 진행 중인 물건이면 누구와 진행해야 할까?

 

현재 집주인(매도인)이 현재 등기부상 명의인이니 매도인(현재 집주인)과 계약해야 하는 것일까?

아니면 내가 임차인으로 있는 동안의 집주인은 매수인(신규 집주인)이니, 매수인과 계약해야 하는 것일까?

 

 

매도인과 임대차 계약서 작성이 기본

일단은 매도인, 즉 현재 집주인과 진행하는 것이 기본이다. 이와 관련하여 아래 대법원 판례를 보자.

 

대법원 1995. 12. 12., 선고, 95다32037, 판결

주택 매매계약에 부수하여 매매대금 수령 이전에 매수인에게 임대 권한을 부여한 경우, 이는 매매계약의 해제를 해제조건으로 한 것이라고 본 사례.

매도인으로부터 매매계약의 해제를 해제조건부로 전세 권한을 부여받은 매수인이 주택을 임대한 후 매도인과 매수인 사이의 매매계약이 해제됨으로써 해제조건이 성취되어 그때부터 매수인이 주택을 전세 놓을 권한을 상실하게 되었다면, 임차인은 전세계약을 체결할 권한이 없는 자와 사이에 전세계약을 체결한 임차인과 마찬가지로 매도인에 대한 관계에서 그 주택에 대한 사용수익권을 주장할 수 없게 되어 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없게 되는바, 이러한 법리는 임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록까지 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 구비하였거나 전세계약서에 확정일자를 부여받았다고 하더라도 마찬가지이다.

 

즉, 요약하자면 매매계약이 해제되면, 임차인은 권한이 없는 자와 계약한 것과 마찬가지 상황에 놓이게 된다.

따라서 매매계약이 해제될 경우를 대비 및 임차인 보호를 위해 매도인과 계약 진행하는 것이 기본적으로 옳다.

 

 

현실은 상황에 따라 판단하자

가장 기본적인 진행 방법은 위에서 설명하였듯이 매도인과 계약 진행을 한 후, 매도인-매수인 간의 계약에 '임대인의 지위 승계' 내용의 특약을 넣어서 진행해야 한다.

다만 잔금 시기별, 은행 요구에 따라 아래와 같이 진행할 수도 있으니 상황에 따라 대처하면 될 것이다.

 

1) 임대차 잔금이 매매 잔금보다 이전일 때 : 매도인과 임대차 계약서 작성해도 임대인 지위 승계로 이상 없음 (우선변제권 확보 가정)

2) 임대차 잔금이 매매 잔금과 같은 날일 때 : 매수인과 임대차 계약서 작성 (* 대항력 확보 특약)

3) 임대차 잔금이 매매 잔금 이후 일 때 : 매수인과 임대차 계약서 작성 (* 대항력 확보 특약)

4) 임차인 보증금 대출이 있을 때 : 대출이 실행될 수 있도록 은행과 문의하여 진행

 

 

위 1~4번 케이스 중 (*대항력 확보 특약) 이라고 적힌 부분에 관해 추가로 언급하자면,

 

임대인의 변경 또는 근저당권 설정은 등기를 접수한 때부터 효력이 발생한다. 즉 세입자가 전입신고를 마친 당일에 집이 제3자에게 팔리거나 저당권 설정 등기 등이 이루어지면 등기의 효력이 세입자의 대항력보다 우선하게 되는 것이다. 즉 임차인의 전세보증금은 하루 차이로 후순위로 밀려 보호받지 못하게 된다. (2022.05.25 머니투데이 이소은 기자)

(세입자의 대항력은 세입자가 주택의 인도와 주민등록(전입 신고) 한 다음 날 0시에 발생한다)

 

따라서 임차인의 대항력에 우선하는 근저당권 등을 방지할 수 있도록 특약을 추가하는 것이 필요하다.