부동산 폭등 원인에는 어떤 것들이 있을까

'23년 현재의 부동산 하락기와는 반대로 '19년 하반기에서 '21년 하반기에 이르기까지 엄청난 부동산 폭등이 있었다. 이러한 부동산 폭등 원인은 무엇일까?

 

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부동산 폭등

폭등 원인 찾기에 앞서, 우선 부동산 가격이 얼마나 증가했는지 확인해 보자.

아래의 두 그래프는 부동산통계정보 R-ONE에서 '아파트 실거래가 지수' 및 '아파트 매매 평균 가격'을 확인한 것이다.

 

먼저 아파트 실거래가 지수를 보자. 전국, 수도권 할 것 없이 '19년 하반기를 시작점으로 '21년 하반기까지 지수가 급상승한 것을 알 수 있다.

(참고로 '실거래가 지수'는 2017.11월을 기준치 100으로 한 가공 통계 수치이다)

지역별 아파트 실거래가 지수

 

 

다음은 아파트 매매 평균가격이다. 19년도를 기점으로, 특히 서울의 매매 가격이 많이 오른 것을 알 수 있다.

참고로 단위는 차트에 나와 있듯이 '만원/㎡' 이므로 평당 가격으로 환산하려면 곱하기 3.3을 하면 된다.

(1평 = 3.3㎡ / 1㎡ = 0.3025평)

지역별 아파트 매매 평균 가격

 

 

 

위와 같이 부동산 가격이 급격하게 상승한 이유는 무엇일까?

부동산 폭등 원인 3가지

1. 급격한 유동성 증가
2. 정부의 공급 차단 정책
3. 임대차 3법으로 인한 일시적 전세난

 

 

1. 급격한 유동성 증가

부동산 폭등의 이유 중 첫 번째는 전 세계적인 유동성 증가를 꼽을 수 있다.

(돈이 시중에 많이 풀렸다는 것을 뜻하며, 저금리를 포함한다)

 

아래 그래프는 미국 통화공급량, M2의 변화 추이를 나타내고 있다. 

(M2는 통화량의 증가율과 인플레이션을 예측하기 위한 핵심 지표이다)

미국 M2, 출처 : Economy Guide

좌측의 그래프는 M2의 전체 변화를, 오른쪽의 그래프는 2010년 이후로 확대하여 나타낸 것이다. 최근 변화를 참고하기 위해 우측의 그래프를 중점으로 확인해 보자. 

'19년도에서 '20년도를 넘어가며 급격한 상승이 일어나는 것을 볼 수 있다. 이러한 급격한 상승은 22년도가 넘어가며 꺾이기 시작한다.

 

위와 같은 M2의 급격한 상승, 즉 급격한 유동성 증가로 인해 시장에 돈이 너무 빨리, 너무 많이 풀리게 되었다.

(사실 이러한 M2의 급격한 상승 원인은 19년도에 발생한 코로나가 가장 큰 원인일 것이다)

 

 

2. 정부의 공급 차단 정책

두 번째 원인으로는 정부의 공급 차단 정책이 있다. 통화량이 급격하게 풀리는 반면에 '분양가 상한제', '안전진단강화', '재건축 초과이익 환수제' 등 신축 공급이 어려운 상황이 부동산 가격의 급격한 증가를 가속화하였다.

 

특히 서울 및 1기 신도시 등 구축 아파트들이 즐비한 곳에서는 정비사업을 기다리는 단지들이 번호표를 뽑고 기다리고 있는 실정이다.

주택건설 인허가 실적, 출처 : KOSIS 통계 데이터 참고

 

 

3. 임대차 3법으로 인한 일시적 전세난

임대차 3법은 아래의 3가지를 뜻하며, 임차인의 권리 보호를 위해 제정된 법률이다. 다만 제정 후 임대차 시장 왜곡 등, 여러 문제점들로 인해 아직도 논란이 있다.

계약갱신청구권제 (2020년 7월 31일 시행) - 전월세 2+2
전월세상한제 (2020년 7월 31일 시행) - 임대료의 상승폭 제한
전월세신고제 (2021년 6월 1일 시행) - 계약 내용 신고

 

임대차 3법에 대한 상세내용은 이전 발행글을 참고 바란다.

부동산 이슈 - 임대차 3법이란 무엇일까

 

 

부동산 폭등 원인 요약

부동산 폭등을 야기한 3가지 원인에 대해 살펴보았다. 아래와 같이 짧게 요약할 수 있을 것 같다.

 

유동성 증가로 부동산 시장에 급격한 자본 유입이 있었던 반면, 부족한 공급과 시장의 왜곡이 단기간 부동산 가격의 폭등을 야기하였다.