입주권과 분양권 이해하기 - 1 (재개발, 재건축과의 관계 및 입주권을 받기 위한 조건(분양자격)?)

부동산 투자에 대해 공부하다 보면 심심치 않게 들리는 단어가 있다. 그중 대표적인 것이 바로 '재개발, 재건축' 그리고 '입주권, 분양권'이다. '재개발, 재건축'이라는 용어가 나오면 뒤이어서 '입주권, 분양권'이 나오곤 하는데, 각각의 의미가 무엇인지 알아보자.

 

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A 재개발과 재건축

재개발은 '정비기반시설이 열악하고 노후-불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하여 도시기능의 회복 및 상권 활성화를 위한 사업'을 뜻하고, 재건축은 '정비기반시설은 양호하나 노후-불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업'을 말한다. (*재개발과 재건축은 「도시 및 주거환경정비법」에 근거한다)

 

이해를 위해 차이점에 주목하자면, 재개발은 '정비기반시설이 열악한 ~' / 재건축은 '정비기반시설은 양호한 ~'이다. 정비기반시설이란 '도로, 상하수도, 공원, 녹지, 가스공급시설'등을 뜻한다.

 

즉 아주 쉽게 이해하자면, 재개발은 위에서 말한 정비기반시설 자체가 열악하기때문에, 기반시설을 포함하여 지역 자체를 새롭게 개발하는 것이다. 반면 재건축은 정비기반시설은 양호하기때문에 완전히 갈아엎는 수준의 사업은 아니고, 그 지역에 있는 건물들 중 일부 노후된 건물만 부수고 새로 짓는 사업이다.

 

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B 입주권과 분양권

그렇다면 입주권과 분양권은 무엇이길래 재개발과 재건축과 어떤 관계가 있을까? 결론부터 말하자면, 재개발, 재건축과 (상대적으로) 직접적인 관련이 있는 것은 입주권이다.

 

입주권은 '재개발, 재건축 사업에 의해, 기존의 주택소유자가 새 아파트로 들어갈 수 있는 권리'를 뜻한다. 즉 기존의 주택소유자가 조합원으로서 새 아파트(혹은 주택)를 취득할 수 있는 권리를 말한다.

분양권은 '준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리'를 말하며, 뉴스나 주변에서 쉽게 접하는 청약과 관련되어 있다. 청약통장이 필요하며, 점수 및 조건에 따라 청약에 당첨이 되면 분양권을 받는 것이다. (공공에서 분양하는 아파트의 경우 나라에서 이런 식으로 제지하는 것을 이해할 수 있지만, 민간에서 분양하는 아파트까지 이렇게 관리하는 것은 삶에서 그만큼 주택의 중요도가 높다는 것을 반증하는 것 같다)

 

차이점만 요약하자면, 아래와 같다. 기억하기 쉬운 키워드는 입주권은 '조합원'으로 분양권은 '청약'으로 인지하면 될 것이다.

- 입주권 : 기존 주택 소유 → 조합원 자격으로 새 아파트 취득

- 분양권 : 청약 당첨 필요 → 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리 취득

 

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C 조합원 자격요건 & 입주권 받을 수 있는 조건?

재건축, 재개발 조합원 자격으로 새 아파트를 취득할 수 있는 권리를 입주권이라 하였다. 그렇다면 재건축, 재개발의 조합원이 되기 위한 자격요건과 입주권을 받을 수 있는 조건은 어떤 것이 있을까?

 

C.1 조합원 자격요건

재건축은 조합 설립에 동의한 자만 조합원이 될 수 있는 것에 비해, 재개발은 조합 설립 동의 여부와 관계없이 조합원이 된다.

 

C.1.1 재건축

조건 1 : 건축물과 그 부속토지를 함께 소유한 소유자일 것 (and 조건)
조건 2 : 재건축사업에 동의

 

C.1.2 재개발

토지등 소유자의 3/4의 동의를 얻게되면 조합이 설립되며, 이때 모든 토지 등 소유자는 자동으로 조합원이 된다. (단, 조합원 아파트 분양을 받기 위한 자격요건은 아래 참고)

 

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C.2 입주권을 받을 수 있는 조건(분양자격)

재건축은 건축물 및 그 부속토지를 모두 소유한 자만이 조합원이 되어 입주권을 받을 수 있고, 재개발은 토지만 소유하거나 건축물만 소유한자도 입주권을 받을 수 있다.

분양자격이 없으면 현금청산 대상이 되기때문에 투자를 생각하는 경우 이 내용을 정확히 알고 진행하여야 한다.

 

C.2.1 재건축

재건축 조합원 자격요건과 동일

 

C.2.2 재개발

'주택 / 무허가 건축물 / 토지'를 소유하고 있는 사람을 뜻한다.

 

C.2.2.1 주택

: 재개발, 재건축 지역 내 주택은 그 크기와 무관하게 모두 분양 대상이다.

 

C.2.2.2 무허가 건축물*

: 특정시기(각 시도 조례 참고 - 1989년 1월24일 이전 등) 전 부터 존재하고 있는 주택(건물**)

(1989년 1월 24일은 경기도 도시 및 주거환경정비 조례 - 2조 1항, 기존무허가건축물 내용 중)

 

▷ 무허가 건축물 참고(*)

* 조합의 정관을 확인하여 주거용 무허가 건물에 관한 분양자격 확인 필요 / 특정시기에 존재하였다는 것을 문서나 자료(항공사진 등)로 입증하여야한다 / 부동산 투자 은어로 '뚜껑'이라고도 함)

* 시도 조례에서 인정하는 시기 이후에 지은 무허가 건축물은 입주권을 받을 수 없고, 현금청산의 대상이 된다

* 특정시기 이전에 무허가 건축물이 있었더라도, 특정시기 이후 건물 철거 후 다시 지었다면 동일성이 인정되지 않아 입주권이 주어지지 않는 판례도 있으므로, 증축/개축/신축 여부 확인하여야 함

 

▷ 무허가 건축물, 주거용일 경우에만 입주권이 주어지나?(**)

** 주거용으로 사용하고 있는 건물만 입주권이 주어지는 경우도 있으나, 이 역시 조합정관 및 해당 물건에 대해 상세히 확인 필요 / 단정 지을 수는 없음)

 

C.2.2.3 토지

: 토지만 있을 경우 60㎡ 혹은 90㎡를 넘어야 입주권을 받을 수 있다고 알고 있는 경우가 많다. 다만 이는 정확하지 않은 내용으로, 이에 대한 내용을 정리하고자 한다.

 

관련 법령으로 「건축법」 시행령 제 80조(+「건축법」 제57조 참고)가 있으며, '주거-60㎡/상업-150㎡/공업-150㎡/녹지-200㎡/그 외-60㎡' 지역에 따라 각각 대지 분할의 최소 면적이 나와있다. 이 내용이 전달되던 중 일반적으로 주거지역에서 재개발이 많이 진행되는 탓에 60㎡ 혹은 90㎡(현재 서울특별시 건축조례 중 주거지역 대지분할 최소 규모가 90㎡)으로 구전된 듯하다.

 

위 건축법과 더불어 각 시도 건축조례를 추가로 확인하여야 하며 아래 국가법령정보센터 참조 링크에서 확인할 수 있다.

(https://law.go.kr/LSW//lumThdCmpJo.do?lsiSeq=239991&joNo=0057&joBrNo=00&datClsCd=010103&dguBun=&lsId=001823&chrClsCd=010202&gubun=STD&lnkText=%25EC%25A1%25B0%25EB%25A1%2580%25EB%25A1%259C)

 

취득하는 시기, 지역 등에 따라 최소면적 확인이 필요하다는 내용이며, 한 필지의 크기가 최소 규모를 넘어야 하는 것은 아니다.

 

[참고 법령] → 각자 투자할 물건이 위치하고 있는 곳의 시도 조례 참고, 아래는 경기도 조례 중 일부

- 경기도 도시 및 주거환경정비 조례 제26조(주택공급 기준 등)

  → 관리처분계획 기준일 하나의 세대인 경우 분양대상자를 1명으로 본다 / 공유지분으로 소유한 경우 분양대상자를 1명으로 본다(단, 2008년 7월 25일 이전부터 소유한 면적이 조례로 정하는 면적 이상인 경우 제외) 등의 내용이 있으니 필수 참고 (지분 쪼개기 등 조합원 수를 증가시키거나 사업에 리스크가 되는 것에 대한 내용도 포함되어 있다)

 

- 경기도 도시 및 주거환경정비 조례 제28조(주거환경개선사업의 주택공급대상에서 제외되는 자)

  1. 「건축법」 제57조 1항에 따라 해당 시군의 조례로 정한 대지분할 제한면적에 미달하는 토지소유자

  2. 신발생무허가건축물의 소유자

 

(예시로 서울특별시와 수원시의 건축조례 중 해당 내용을 첨부하였다)

 

 

조합원 자격 취득과 관련하여 본 포스팅에서는조건을, 다음 포스팅에서는 시점을 정리하였으니 각각 목적에 따라 내용을 확인하길 바란다.

입주권과 분양권 이해하기 - 2 (조합원 자격 취득 제한 시점)

입주권과 분양권 이해하기 - 2 (조합원 자격 취득 제한 시점)