입주권과 분양권 이해하기 - 2 (조합원 자격 취득 제한 시점)

입주권과 분양권 이해하기 - 1 (재개발, 재건축과의 관계 및 입주권을 받기 위한 조건(분양자격)?)

입주권과 분양권 이해하기 - 1 (재개발, 재건축과의 관계 및 입주권을 받기 위한 조건(분양자격)?)

 

지난번 포스팅에서 재개발과 재건축, 그리고 입주권 및 분양권에 대하여 분양자격과 연결 지어 알아보았다. 그렇다면 이와 관련된 내용 중 사람들이 가장 궁금해하는 것은 무엇일까?

'내가 지금 이 물건(혹은 땅, 건물 등)을 사면 조합원이 될 수 있나요?'

위 질문이 가장 큰 비중을 차지할 것이라 생각한다.

 

질문의 목적을 조금씩 풀어 적어보자.

→ 내가 지금 이 물건을 사면 조합원이 될 수 있나요?

→ 조합원이 되어서 입주권을 받을 수 있나요?

→ 조합원이 되기 위한 or 입주권을 받기 위한 조건은 알겠는데(*), 지금 사도 되나요?

    뉴스를 보니, 너무 늦게 산 사람들은 현금 청산당한다던데, 특정 시점 전까지(or 언제까지) 사야 하는 건가요?

   (* 조합원이 되기 위한 조건 및 입주권을 받기 위한 조건은 본문 상단에 링크된, "입주권과 분양권 이해하기 - 1"에 상세하게 설명하였다)

 

즉 지난번 포스팅에서는 조건을, 본 포스팅에서는 시점을 정리하였으니 각각 목적에 따라 내용을 확인하길 바란다.

 

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사람들이 조합원이 되고, 입주권을 받기 원하는 궁극적인 이유가 무엇일까?

Money

입주권은 일반 분양권에 비해 저렴한 가격으로 분양받을 수 있고, 조합원들에게만 제공되는 '발코니 확장, 가구, 가전 등 혜택'을 받을 수 있다. 그리고 '로열동, 로열층'을 우선 배정받을 수 있다.

 

즉, 같은 물건을(혹은 더 좋은 물건을) 더 싼 가격으로 살 수 있기 때문이다.

 

이렇게 더 싼 가격으로 분양받은 금액과 일반 분양자들이 받은 금액의 차액이 실질적으로 조합원들에게 이익이 된다. 이것이 재건축, 재개발을 통해, 입주권 받고자 하는 목적이다.

추가로 (대다수의 사람들이 선호하는 지역의) 분양에 당첨되기가 쉽지 않은 상황에서는 조합원으로서 안정적으로 분양받는 것은 더욱 큰 이득이 되곤 한다.

 

그렇다면 (투기과열지구에서는*) 이러한 조합원으로서의 지위와 입주권을 다른 사람에게 파는 것을 왜 금지하고 있을까?

(* 투기과열지구가 아닌 지역에서는 조합원 지위 양도가 가능하다)

 

그 이유는 재개발, 재건축사업을 함으로써 발생하는 개발 이익때문이다. 해당 부동산의 매매가 이루어질 때 대상이 되는 부동산의 가격이 상승하고, 이는 인근 주택 가격의 상승을 이끄는 역할을 하게 된다. 이를 방지하고자 정부에서는 특정 시점 이후에는 조합원 지위 승계가 되지 않도록 하여 해당 부동산의 거래를 막는 것이다.

 

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재건축, 재개발 조합원 지위 취득 제한시점

본 질문으로 돌아와서 아래 질문에 답해보자.

'내가 지금 이 물건(혹은 땅, 건물 등)을 사면 조합원이 될 수 있나요?'

이에 대한 답은 「도시 및 주거환경정비법」 제39조 2항을 통해 알 수 있다.

 

 

(아래 내용의 재건축, 재개발 사업의 조합원 양도 가능 시점은 투기과열지구에만 해당하는 것으로, 그 이외의 지역에서는 조합원 지위 양도가 가능하다)

 

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'내가 지금 이 물건(혹은 땅, 건물 등)을 사면 조합원이 될 수 있나요?'

즉, 위 질문에 대한 답은 아래와 같다.

 

(투기과열지구로 지정된 지역에서)

A. 재건축 사업을 시행하는 경우

: 조합 설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다.

 

B. 재개발 사업을 시행하는 경우

: 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다.

 

C. 예외 조항 (=> '재건축 - 조합 설립 인가 후 / 재개발 - 관리처분계획의 인가 후'에도 조합원의 지위를 양도할 수 있는 경우)

1 세대원의 근무상 또는 생업상의 시점이나 질병 치료, 취학, 결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도-시-군으로 이전하는 경우

2 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

4 1세대 1 주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령(*)으로 정하는 기간 이상인 경우

    (* 소유기간 : 10년 & 거주기간 : 5년 / ← and 조건)

5 지분형 주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사 등과 공유하려는 경우

6 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업(**)을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우

    (** 공공재개발사업 시행자가 상가를 임대하는 사업)

7 그밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우(***)

    (***

7.1 조합설립 인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우

7.2 사업시행계획 인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우

7.3 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

7.4 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속ㆍ이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자

7.5 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우

7.6 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우

)

 

 

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※ 추가 참고 이슈 ('재건축·재개발 조합원 지위 양도 금지 시점 개정안')

2021년 6월 10일, 국토교통부와 서울시의 논의에 따라 아래의 법안이 발의되었으나 현재 시점에서 아직 적용되지는 않았다. 「도시 및 주거환경 정비법」 개정(현재 39조 2항의 내용, 본문 캡처 내용)이 필요한 부분이라, 적용되는 데에는 일부 시일이 소요될 것으로 보이나, 투자 시점에 추가 확인이 필요할 듯하니 참고 바란다. (발의 당시 시행 목표는 21년 9월이었음, 참고)

 

법안의 주요 내용

→ 조합원 지위 양도 가능 시점 변경 (in 투기과열지구)

 

A. 재건축 사업을 시행하는 경우, 조합원 지위 양도 가능 시점

(현행) 조합설립 이후 → (개정) 안전진단 통과 ~ 조합설립 전, 시‧도지사가 지정  

 

B. 재개발 사업을 시행하는 경우, 조합원 지위 양도 가능 시점
(현행) 관리처분 이후 → (개정) 정비구역 지정 ~ 관리처분 전, 시‧도지사가 지정